Que puede y que no puede hacer una Comunidad de Propietarios
El Tribunal Supremo ha dado el visto bueno a la instalación de cámaras de videovigilancia en zonas comunes de comunidades de propietarios, con el objetivo de proteger la seguridad de los residentes y sus bienes. Esta medida, no obstante, debe cumplir con una serie de requisitos específicos para no vulnerar derechos fundamentales, como el derecho a la intimidad. Aquí detallamos los principales aspectos que los administradores y propietarios deben conocer:
1. Requisitos Legales para Instalar Cámaras de Seguridad
Acuerdo de la Comunidad: Para que una comunidad pueda instalar cámaras de vigilancia en zonas comunes, se requiere que el acuerdo sea aprobado por tres quintas partes del total de propietarios, lo que a su vez debe representar tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto se establece en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula las votaciones sobre servicios de interés general.
Justificación de Seguridad: La razón para instalar cámaras debe estar fundamentada en la necesidad de garantizar la seguridad de la comunidad. En este caso, el Tribunal Supremo aceptó la medida porque se habían producido actos de vandalismo en el edificio, lo que evidenciaba la necesidad de contar con videovigilancia.
Proporcionalidad: La medida debe ser proporcional. Esto significa que no puede ser una medida excesiva en relación con la finalidad que se persigue (protección de la seguridad). La instalación no debe afectar más de lo necesario el derecho a la intimidad de los vecinos, limitando la grabación únicamente a las zonas comunes del edificio.
2. Limitaciones de las Cámaras y Respeto a la Intimidad
Áreas de Grabación: Las cámaras deben captar exclusivamente las zonas comunes de la comunidad, como pasillos, ascensores o entradas. No deben grabar áreas privadas, como el interior de las viviendas o áreas de la vía pública, salvo una pequeña franja en los accesos al inmueble para mayor seguridad.
Custodia de las Grabaciones: Las grabaciones deben ser controladas estrictamente. En este sentido, solo personas autorizadas (como el administrador o el presidente de la comunidad) pueden tener acceso a las imágenes, y siempre con un sistema de seguridad que incluya el uso de contraseñas.
Plazo de Conservación de las Imágenes: Las imágenes captadas deben almacenarse por un plazo máximo de un mes. Si alguna grabación es necesaria para documentar incidentes de seguridad (como daños o vandalismo), las imágenes deben ponerse a disposición de las autoridades en un plazo máximo de 72 horas.
3. Obligaciones de la Comunidad en Materia de Protección de Datos
La comunidad de propietarios, al instalar un sistema de videovigilancia, se convierte en responsable del tratamiento de datos personales. Por lo tanto, está sujeta a las normas de protección de datos y debe cumplir con varias obligaciones:
Información Visible: Es obligatorio colocar carteles visibles en las áreas de acceso a la zona vigilada, informando a los residentes y visitantes de la existencia de cámaras de videovigilancia. Estos carteles deben especificar la identidad del responsable (la comunidad), los derechos de los afectados y un punto de contacto para obtener más información.
Gestión de Acceso: El acceso a las imágenes debe limitarse al personal autorizado, que deberá utilizar contraseñas seguras, cambiarlas periódicamente y evitar el uso de claves fáciles de deducir.
Restringir el Acceso a Internet: En caso de que el sistema de cámaras esté conectado a internet, se deben tomar precauciones adicionales para evitar accesos no autorizados, como el uso de conexiones cifradas y autenticaciones unívocas para los administradores.
4. Protección de la Intimidad y Limitaciones del Derecho a la Intimidad
El Tribunal Supremo también señaló que la instalación de cámaras en zonas comunes limita, aunque de manera justificada, el derecho a la intimidad de los residentes. Esta limitación es aceptada como “acorde a los usos sociales”, al igual que otras medidas de seguridad, como la instalación de mirillas en las puertas o la presencia de conserjes que pueden observar quién accede al edificio.
Sin embargo, el Tribunal subraya que el derecho a la intimidad no es absoluto y que se puede limitar siempre que exista una necesidad justificada y una garantía de proporcionalidad. En este sentido, la instalación de cámaras de videovigilancia se considera legítima para prevenir incidentes de seguridad, como robos o vandalismo, dentro de la comunidad.
Conclusiones: Derechos y Obligaciones de la Comunidad
La comunidad de propietarios puede instalar cámaras de seguridad en zonas comunes bajo ciertas condiciones que aseguren la seguridad de los vecinos sin invadir su privacidad. Estas condiciones incluyen:
Obtener la aprobación mediante una mayoría cualificada (tres quintas partes).
Limitar las grabaciones a las zonas comunes, evitando áreas privadas o ajenas a la comunidad.
Respetar la normativa de protección de datos, asegurando el acceso limitado a las grabaciones, instalando carteles informativos y eliminando las imágenes en un plazo adecuado.
Con estas disposiciones, la comunidad garantiza un entorno seguro para sus residentes mientras respeta sus derechos fundamentales, contribuyendo a una convivencia en la que la seguridad y la intimidad estén equilibradas.
Nota: Esta información es de carácter informativo y puede contener errores o estar desactualizada. Dfincas Gestión y Servicios, S.L. no se responsabiliza del uso que se haga de la misma.
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